侃侃菲律宾房价 买房投资6年经验教训总结

导读:菲律宾房价在首都马尼拉大部分地区是三万多人民币每平,菲律宾房价中心区马卡蒂BGC四万人民币每平,菲律宾房价于2016年我刚到马尼拉的时候大概1万多,那些有勇气那几年在菲律宾...

  菲律宾房价在首都马尼拉大部分地区是三万多人民币每平,菲律宾房价中心区马卡蒂BGC四万人民币每平,菲律宾房价于2016年我刚到马尼拉的时候大概1万多,那些有勇气那几年在菲律宾买房投资了菲律宾房产的人,今天统统收获,总结一下菲律宾房产这几年的感触,一是富贵险中求,二是看准大方向,三是眼见为实,四是培养自己的资金实力,五是通过看透本质来理性降低投资菲律宾房产的风险,公中HA0菲律宾房产实战经验。

  很多人对菲律宾有很大偏见,认为贫穷落后,事实上大部分的菲律宾地区人们还是贫穷的,但是和任何一个发展中国家一样,富人也很多,中产阶级和白领也很多。菲律宾房价短期看地段,中期看金融,长期看人口,菲律宾众多年轻人菲律宾房价在未来会持续飙升,菲律房产交流学习威新evilspawn999人口增长的红利会持续释放未来30年,直到2050年,在任何一个国家投资房产看准大方向忽略过程中的小波动都非常重要。关于菲律宾房产上的坑和防骗防中介忽悠,后面我会细聊聊中介忽悠的几个惯用套路。虽然菲律宾买房可以高杠杆,但是也要合理控制,理性使用杠杆,不要做超过自己收房能力N倍的过度高杠杆投资,但同样普通人要想在人群中脱颖而出也必须踮起脚尖走路,在菲律宾买房一定是买带杠杆的期房要比全款买菲律宾现房划算的多。通过炒卖期房逐渐增加自己的资金实力,再通过资金优势去操作捡漏现房,翻新装修后再转卖或出租,进而在菲律宾房产上获取最大利益,是我目前正在干的事,。

  再介一下我自己的情况,我16年因为去长滩岛旅行而发现了菲律宾房产和房价的优势,进而去菲律宾投资房产,5年时间扎根深耕在马尼拉,2年前办理了菲律宾的退休移民SRRV,得益于菲律宾房价这几年的涨幅,我也在三十多岁的年纪实现了财富自由,半退休状态目前,靠租金,炒房加菲律宾房产销售活着。菲律宾买房卖房也依然在操作着,平日主要工作就是考察和看盘和公种ha0菲律宾房产实战经验,周末闲了就飞去菲律宾各个海岛度个短假。

  眼看着马尼拉一些期房楼盘从平整地皮到6层到59层封顶到交房,看着菲律宾经济发展和菲律宾改革开放的红利,看着菲律宾人逐渐富裕起来,看着改革开发初期的菲律宾本土富豪和马尼拉新贵的产生,发展中国家的菲律宾各行各业机会大把,只要人勤奋,切入点找准,都能赚钱。菲律房产交流学习威新evilspawn999事实上菲律宾也迎来了越来越多的华人新移民,他们来菲律宾买房,搞实业,小孩就读当地国际学校,实际上菲律宾70%的经济命脉和财富在华裔和华人新移民手上。菲律宾房价从2016年一路上涨到2020年,一场疫情让我们又有了机会,任何国家的房价如果一路向上都是不健康和风险极大的,得益于一场疫情,给一些晚知道菲律宾房产朋友一些上车的机会,菲律宾买房不是现在不能操作,而是随着来菲律宾投资的人越来越多,对购买菲律宾房产的技术要求资金实力要求也越来越高,毕竟好的房子就那么多套,狼多了,菲律房产交流学习威新evilspawn999肉就少了或者更精贵了,从首次买菲律宾房产什么也不懂,到今天可以帮助到别人,我从追求低单价的低端盘短期炒卖获利(现在这个方法已经不可行),到购买菲律宾高单价高品质可以长持以获取更大利润的高端盘,我有很多对于菲律宾投资,菲律宾买房的经验教训,我写了很多原创文章工种HAO菲律宾房产实战经验。

  菲律宾的房价实际上是由这个社会精英人群的收入和海外投资人群的收入水平决定的,菲律宾房价过去5年来持续上涨,主要是由于供需关系不对称导致的,简单说任何事物供小于求时价格都要上涨,供大于求价格都要下跌,当供需处于平衡状态,则房价横盘。菲律宾房价更是如此。土地价格的变化是识别菲律宾房产投资机会的重要途径,土地价格在房产售价中占比50%,你购入楼盘的土地价值和这个楼的容积率(多少户人在你这个楼内和你共享楼下这块土地价值)决定你物业的未来价值。E.g,为什么奎松VERTIS NORTH阿亚拉ALVEO的OREAN PLACE不在市中心却价格破4万人民币每平,但SMDC的AIRRESIDENCE就在马卡蒂的中心价格却只有2万5均价,多年来价格上涨不明显,就是由这个密集度造成的,当然还跟开发商品质有关。

  为什么要买菲律宾房产?

  1. 所购买房产的升值,今年有所缓和,但肺炎后经济恢复后依然要涨的。

  2.杠杆投资价值 菲律宾房产一成首付 5-6年付款期限

  3.高达5%-7%的租金收益(今天菲律宾买的期房已经达不到10%租金收益,因价格上涨和空置期,没房子是一天不空一直出租的)

  4.长期增长的租金收益(房租也是逐年上涨,没有只涨房价不涨房租的)

  5.抵御通货膨胀 人民B贬值增发(2020会贬的尤其厉害 目前对美金已经8%失去了)

  6.菲律宾好的房子价格已经不便宜了,那些号称30万40万买一套的几乎都是贫民区,远的不靠谱的地方,菲律房产交流学习威新evilspawn999再等下去估计就彻底错过了,再等下一个发展中国家,各项指标都能达到菲律宾这样的国家几乎没有,即使有价格也是贵过菲律宾。

  7.永久产权 很多人体会不到永久产权到底意味着什么,往下看三代,现在菲律宾的价格和付款方式依然是"白送"的。

  迷茫时刻透过现象看本质非常重要,菲律宾马尼拉房价上涨至7-10万人民币每平米从长远来看是必然的,发展中国家经济增长房价上涨是历史必然。租金,本国人收入,企业利润,GDP,物价通胀,货币增发,导致房价按照年均5%-20%的速度持续上涨也是发展中国家人均3000美金到8000美金年收入这个阶段的历史必然。在一个稳定发展的社会中,房价必然持续上涨,并且上涨速度略高于社会价格总水平(菲律宾通胀3.5%)的上涨速度与社会总财富增长速度之合(GDP每年增长6.7)。我们保守一些,假设菲律宾房价在未来以年10%的速度上涨,那么5年期增长1.6倍,十年增长2.6倍,二十年增长6.7倍,三十年增长17.4倍,这就是房产中所谓的时间复利,而买了的人也会在这个过程中赚的盆满钵满,你无需做什么,你只要选好项目,投入较少的资金,之后每个月按时月供,不要断供,然后N年后就等着数钱,投资就是顺势而为,菲律房产交流学习威新evilspawn999房地产投资是时间的艺术,投资的时点,时期,是成功者和失败者的主要差别所在。在投资市场上,正常国家的房产租售比是3-4%,而在菲律宾这个数值远远高出。租售比是月租金除以房产售价,这证明菲律宾的房产售价(分母)偏小,菲律宾的房价一定要继续走高才符合经济规律。菲律宾长期的经济发展,马尼拉交通持续改善,人口持续增加,技术水平持续上升,这些都是菲律宾房价持续上涨的推动因素和必然。还有一些短期性机会因素,比如某些地区地铁开建,地铁开通,轻轨开建,轻轨开通新线,过河的立交桥开通等等,我们投资菲律宾房产要重视这种3年内的短期机会,但更要把握长期机会。

  菲律宾人口达1.2亿,平均年龄24岁,首都马尼拉人口2200万,土地面积只有上海的10分之一,菲律宾的人口红利会让菲律宾房价受益未来30年,持续释放,菲律宾到2050年人口结构依然是增长型的。---这实际就是菲律宾房产的本质人多地少,不会因为疫情而改变,可能因为疫情而延缓套现,但本质并不会改变。有人有年轻人的国家房产才有未来,才有消费,才有经济增长。而短期来讲,马尼拉住宅量总存量只有107300套,是远远不能满足哪怕1%的富裕人群,社会精英的居住需要。更何况中国网络游戏公司,加大住房需求,高租金回报又刺激本地投资客和国际投资客热钱流入。菲律房产交流学习威新evilspawn999菲律宾社会精英人群比例,远远不止1%,本地高收入职业人群+海外赚美金的OFW.仲量联行调查显示,菲律宾家庭年收入超过185万比索以上的有18.5万个,年收入60-180万比索的家庭有170万个,这些人大多是本土律师,医生,企业高管,自己经商的企业主,高技术型专业人才。而菲律宾海外劳工,也不止是输出了菲佣,建筑工人等低端人才,实际上还有很多菲律宾护士护师,从事I.T业的海外菲劳在英国美国爱尔兰新加坡等国家每月收入4000美金以上。实际上菲律宾海外劳工总量超过千万,每年给菲律宾带回322亿美元的海外汇款是不争的事实。本地富裕人群+海外工作的富裕菲律宾人+狼一样的中国投资客才是菲律宾房价持续上涨过去五年的罪魁祸首,我认为经过2020年的延缓和调整后,再5年菲律宾房价依然必然持续上涨,任何认为到顶了风险了不涨了的人都是不懂经济规律的短视。

  什么人不适合买菲律宾房产?

  菲律宾房产没有尾款的人,特别是未来5-6年内也挣不到给不出尾款的人,千万不能买。如果你只是想高杠杆搞一下炒房却给不出尾款,那赶紧打消这个念头,我见过太多没有合理利用期房时间去存尾款,单纯的寄希望于转卖,最后血本无归的中国买家。菲律房产交流学习威新evilspawn999短线转卖有成功的,但不是每个人买了都能短线转卖,相反这个比例是小于20%的,对菲律宾不了解的,卖房渠道不了解的大陆买家很难这么操作,如果你只是寄希望于微信群里转中国人,那和击鼓传花没有区别,这种群里转卖的把戏很快就进行不下去了。

  我更希望大家能够理性看待菲律宾房产的未来,不要用赌博的心态一夜暴富的心态去投资菲律宾。也不要因为短期的一些波动和放缓而对菲律宾房产丧失信心,菲律宾房产是好的,可以增加你的财富是确定的,我曾经买过的每一套菲律宾房子都让我变的更加富有,我是RYAN,公种HAO菲律宾房产实战经验,菲律宾新移民,在菲律宾实战炒房6年,相信我的经验可以帮你在菲律宾做最好的资产配置和风险防控。

   

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